不動産業界のコト⑥【リースバック】
2024年07月13日
今回は不動産に関する知識の第⑥弾♪
今回は「リースバック」についてのお話です。
『リースバックとは』
自宅を売却しますが売却後も賃貸住宅として同じ住宅に住み続けるシステムです。
引っ越しをすることなく、まとまった現金を手に入れられます。
これだけ聞くととても良い方法に思えますがリースバックにもメリットとデメリットがあります。
それではリースバックのメリットとデメリットを見ていきましょう。
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『メリット』
・引っ越しをせずにそのまま住み続けることができる
引っ越し費用がかからず、周囲にも売却したことがバレません。
お子さんがいる場合は転校などもありません。
・すぐ現金化でき、まとまった資金が手に入る
業者を決めて契約決済を済ませるとすぐに現金が手に入ります。
普通の売却方法だと買手を探すところから始めないといけないので
かなり長期的な期間がかかる場合もあります。
・維持費やリスクが減る
不動産を所有していると様々な固定費がかかってきます。
住宅ローン、固定資産税、都市計画税、火災保険、地震保険、建物の修理費など
マンションの場合は上記に加えて管理費や修繕積立金など
リースバックは所有者が変わりますので上記の費用を払う必要はありません。
変わりに家賃を支払わないといけませんがかかる費用はそれだけです。
・特約付きなら買戻しも可能
買戻し特約が付いたリースバック契約なら、売却した物件を将来買い戻せます。
なにかしらの事情で、一時的にまとまった現金が必要な場合などに売却して
生活が安定したら買い戻すということも可能です。
ただし、買戻し価格は売却価格より高くなるケースがほとんどです。
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『デメリット』
・売却金額が相場より低い
一般的にリースバックの買取相場は市場価格の60%～80%です
周辺の相場価格が3,000万円だとしたら、2,400万円以下の査定になります。
リースバック業者は投資用の物件として買取することになるので
利回りなどを考えるとどうしても低くなってしまします。
・家賃が住宅ローンや周辺の相場より高くなってしまう可能性がある
売却後も住み続けることができるとはいっても
家賃相場がいくらくらいなのか、気になりますよね。
売却する物件の築年数や状態、立地などで金額の上下はありますが
一般的な家賃相場は売却価格の10％前後といわれています。
その金額が今支払っている住宅ローンよりの金額より高くなる場合は
損してしまう可能性があるので注意が必要です。
・契約内容に注意
リースバックでは所有権がなくなるため、賃貸契約書の内容が大切になります。
例えば将来家を買い戻せるリースバックもありますが
買い戻しできるのは契約書に『買戻し特約』がある場合だけです。
他にも、リースバックの賃貸借契約は、一般的に定期借家契約が結ばれることが多いですが
定期借家の期間が終了したあと、再契約できれば問題ないですが
できない場合は退去しなければいけません。
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『リースバックが出来ないケース』
そもそもリースバックを使用できないケースというのもあります。
リースバック売却代金に貯金などを補っても
今の住宅ローンが完済できないと、リースバックできません。
なぜなら住宅ローンを完済しないと家の抵当権を抹消できないためです。
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今回はリースバックとはなんなのか、使用する場合のメリットデメリットなどをご紹介しました。
不動産を売却してまとまった資金が手に入り
なおかつ引っ越しもせずに同じ住宅に住み続けることができる、
一見メリットしかないシステムですが、デメリットもしっかり理解することが大事です。
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