不動産のコト②【不動産の売却】
2023年10月28日
今回は不動産に関する知識の第②弾♪
・相続したけど管理が大変...
・使用してない不動産を持ってて維持費などがかかるので処分したい...
・子どもが独立し住み替えを検討している...
などなど不動産の売却の動機はたくさんあると思います。
でも実際に売却するとなったらどういう流れなのか、何をしたらいいのか、など
分からない事が多いと思いますので徹底的に説明していきます。
【不動産の売却の流れ】
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① 物件の相場を調べる
不動産の売却を考え始めたら、まずはその物件の売却価格の相場を調べることからスタートします。
スーモやアットホームなどポータルサイトで売却をする不動産と立地や広さ、築年数など
条件が似ている物件の価格を確認する事で相場を把握することが可能です。
相場を知る事で不動産会社に依頼する際の判断材料にすることができます。
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② 不動産会社に相談・査定依頼をする
物件の相場が把握出来たら次はどの不動産会社に売却してもらうか選ぶ事になります。
一社だけに相談依頼するのではなく、複数の不動産会社に相談して査定依頼しましょう。
自身で調査した相場よりも、より具体的な売却価格を決める事ができます。
査定方法は〈机上査定〉と〈訪問査定〉の２種類があります。
〈机上査定〉は建物の立地や外観、売却事例などからおおよその金額を算出します。
〈訪問査定〉は上記の内容を踏まえて実際に訪問させていただき建物の室内や設備の状況等を確認して
査定額を算出するのでより具体的にに売却可能な価格の算出が可能です。（こちらの方がオススメです）
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③不動産会社を決めて媒介契約を結ぶ
金額に納得し売却を任せる不動産会社が決まったら〈媒介契約〉を結ぶことになります。
（媒介契約とは売却のトラブルを防止するために不動産会社と売主との間で条件を取り決めるものです）
媒介契約書には、物件の詳細、売却価格や契約の期間、仲介手数料、どのような活動を行うのかなど
その物件の売却に関する詳細な事が記載されています。
媒介契約には次の３種類があり、契約の種類によって売り出し方や売却活動などが変わります。
・一般媒介契約（複数の不動産会社へ売却を依頼できる契約）
・専任媒介契約（不動産会社１社のみに売却を依頼する契約 ※売主が自分で買主を探してもOK）
・専属専任媒介契約（不動産会社１社のみに売却を依頼する契約 ※売主が自分で買主を探すのはNG）
『一般媒介契約』 『専任媒介契約』 『専属専任媒介契約』
自ら見つけた買主との契約 可能 可能 不可能
契約できる不動産会社 何社でも 1社のみ １社のみ
契約期間 規定無し ～3ヶ月 ～3ヶ月
指定流通機構(レインズ)への登録義務 なし あり（7日以内） あり（5日以内）
売主への活動報告義務 なし あり（2週間に1回） あり（1週間に1回）
一般媒介契約は複数の不動産会社と契約を結べます。
尚且つ売主自らで買主を探す事も可能なので、もっとも自由度が高い契約になります。
ただし、一般媒介契約は不動産会社にとっては他の会社に契約を取られてしまうと
報酬が０円になりますので安定性が低く広告活動のコストを削減される場合もあります。
売主への活動報告義務もなく、どのような活動をしてるのかが分からず不安に感じるかもしれません。
専任媒介契約は１社のみの不動産会社と契約を結びます。
その分、販売活動の報告義務が2週間に1回ありますので定期的に受けられるので安心です。
尚且つ自己発見取引（売主自ら買主を見つける事）も可能です。
専属専任媒介契約は１社のみの不動産会社と契約を結びます。
専任媒介と違う部分ですが、販売活動の報告義務が1週間に1回なのでより販売状況が把握しやすく
不動産会社からのサポートが手厚く信頼関係を築いていきやすい点がメリットになります。
ただし自己発見取引が出来ないので自ら買主を発見した場合でも
契約している不動産会社を通しての売却になる点には注意しましょう。
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④不動産の販売活動スタート
媒介契約を結ぶと不動産会社が売却活動をスタートします。
ポータルサイトへの掲載、チラシを投函したり店頭に掲載したりと様々な方法で販売活動をします。
反響があった場合は内覧をしたり交渉したりで買付（申込み）が入るように進めていきます。
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⑤買主と売買契約を結ぶ
買付（申込み）が入ると買主から不動産会社を通じて買付証明書（購入申込書）が送られてきます。
買付証明書（購入申込書）には物件の売買価格や引渡し時期、
その他要望や条件など買主からの希望が記載されていて、価格の交渉等を受けることもあります。
その場合は条件を検討し、不動産会社を通じて売主買主の双方が納得するまで話し合いを行います。
売主買主の双方が条件に納得し問題がなければ売買契約を結びます。
売買契約は、売主・買主・売主側の不動産会社・買主側の不動産会社で集まって行うのが一般的です。
宅地建物取引士が同席のうえ重要事項説明書の読み合わせを行い、その後に売買契約書を締結します。
この契約時に売買代金の一部である手付金の授受を行うのが一般的です。
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⑥決済と引渡し
決済と引渡しは売買契約書にて記載された通りの日程で進めていきます。
記載された期日までに売買代金から手付金を引いた残代金の支払い、不動産の引渡しを行います。
引渡しとは物件の鍵や重要書類など、買主に渡すことで決済と同日に行われるのが一般的です。
決済は、売主・買主・売主側の不動産会社・買主側の不動産会社の四者と
司法書士の立ち合いのもと金融機関で行われることが多いです。
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上記にような流れで進んでいくことが一般的です。
定期的に今回のような不動産って何？どんな事をしてるの？家を売る時、買う時はどうすればいいの？
などの知識や使える豆知識など更新していこうと思ってますので楽しみにしていただけると喜びます♪
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